Le marché des Menuires en 2025-2026 ne ressemble plus à celui d’il y a trois ans. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes de la rentabilité locative en station, et les appartements aux Menuires n’y échappent pas. Identifier une vraie opportunité sur cette station des 3 Vallées exige désormais de croiser positionnement géographique, régime fiscal et potentiel de revalorisation.
Loi Le Meur et fiscalité des meublés : ce qui change pour un achat aux Menuires
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 modifie en profondeur la donne pour tout investisseur en location courte durée. Les meublés de tourisme non classés relevant du micro-BIC voient leur abattement fiscal réduit, ce qui comprime directement le rendement net d’un appartement mis en location saisonnière.
Pour les Menuires, station où une part significative du parc est exploitée en meublé touristique, l’impact est double. D’un côté, les propriétaires qui n’ont pas fait classer leur bien perdent en attractivité fiscale. De l’autre, cette pression pousse certains vendeurs à se séparer de lots devenus moins rentables, ce qui alimente le stock d’appartements en vente.
Nous observons que les biens classés (étoiles tourisme) conservent un régime plus favorable. Viser un appartement déjà classé, ou dont le classement est réalisable sans travaux lourds, constitue aujourd’hui un critère de sélection aussi déterminant que la surface ou l’étage.
Prix au mètre carré aux Menuires : repérer les quartiers sous-valorisés
Des annonces récentes affichent des T2 et T3 à plus de 7 900 euros le mètre carré tout en restant sous la moyenne de la station. Ce niveau de prix confirme une hausse significative des valeurs, mais il situe encore Les Menuires en dessous de Méribel ou Courchevel, ses voisines directes dans le domaine des 3 Vallées.
L’écart de prix entre quartiers reste le principal levier pour dénicher une opportunité. Reberty 1850, avec son accès ski aux pieds et son environnement calme, affiche des tarifs plus élevés que les résidences du centre station. À l’inverse, certaines copropriétés des années 1970-1980 situées à proximité immédiate des remontées mécaniques présentent des prix au mètre carré nettement inférieurs, précisément parce qu’elles nécessitent une remise aux normes.
Ce que révèle l’écart entre ancien et neuf
Un studio de 20 m² dans une résidence ancienne peut se négocier sous les 60 000 euros. Un programme neuf sur un emplacement comparable dépasse facilement les 8 000 euros le mètre carré. L’arbitrage entre les deux dépend du projet : un investisseur locatif privilégiera l’ancien à fort rendement brut, tandis qu’un acquéreur en résidence secondaire cherchera le confort du neuf et la récupération de TVA via le statut LMNP en résidence de tourisme.
Attention : la récupération de TVA impose un engagement locatif de plusieurs années. Sortir du dispositif trop tôt déclenche un remboursement au prorata, ce qui annule le bénéfice initial.
Charges de copropriété et coûts cachés en station de ski
Un appartement affiché à prix attractif aux Menuires peut masquer des charges de copropriété disproportionnées. Chauffage collectif, maintenance des ascenseurs, déneigement, entretien des parties communes en altitude : ces postes pèsent lourd dans les résidences de montagne, surtout celles construites avant les normes thermiques actuelles.
Nous recommandons de demander systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble. Deux signaux d’alerte à repérer :
- Un fonds de travaux insuffisant face à des ravalements ou réfections de toiture programmés, qui génèrent des appels de fonds exceptionnels parfois supérieurs au prix d’achat d’un studio
- Une gestion en résidence de tourisme avec bail commercial dont les conditions de renouvellement sont floues, ce qui fragilise la visibilité sur les revenus locatifs
- Des diagnostics énergétiques défavorables (DPE F ou G) qui, combinés aux futures interdictions de location, réduisent la liquidité du bien à la revente
Appartement Les Menuires en vente : où chercher au-delà des portails classiques
Les plateformes comme SeLoger, Le Figaro Immobilier ou la FNAIM concentrent l’offre visible, mais les meilleures opportunités se négocient souvent avant publication. Les agences locales spécialisées en immobilier de montagne (Cimalpes, Mountain Collection Immobilier, Agence des Alpes) disposent de mandats exclusifs qui n’apparaissent pas sur les portails généralistes.
Prendre contact directement avec ces agences permet d’accéder à des biens en avant-première, notamment les successions et les sorties de bail commercial où le gestionnaire ne renouvelle pas. Ces situations créent des fenêtres d’achat courtes avec des vendeurs motivés.
Ventes aux enchères et lots atypiques
Un canal méconnu reste la vente judiciaire de lots en copropriété de montagne. Certaines résidences des Menuires comptent des appartements saisis ou abandonnés qui passent en adjudication au tribunal judiciaire de Chambéry. Les prix de départ y sont souvent très en dessous du marché, mais l’état du bien et les charges impayées accumulées exigent une analyse rigoureuse avant enchère.
Rentabilité locative aux Menuires après la loi Le Meur
Avant novembre 2024, un studio bien placé aux Menuires pouvait afficher une rentabilité nette proche de 6 %. La compression de l’abattement fiscal pour les meublés non classés réduit ce rendement de manière sensible pour les nouveaux acquéreurs.
Pour maintenir un niveau de rentabilité correct, trois leviers restent actionnables :
- Faire classer le meublé en tourisme (étoiles) pour conserver l’abattement le plus favorable sous le régime micro-BIC
- Cibler un appartement avec accès ski aux pieds dans la vallée des Belleville, ce qui garantit un taux d’occupation hivernal élevé et des tarifs de nuitée supérieurs
- Privilégier les biens de deux pièces avec une chambre séparée, format le plus demandé en famille et qui génère les meilleurs revenus par mètre carré en saison
La station des Menuires, labellisée Flocon Vert, continue d’attirer une clientèle familiale fidèle. Ses 160 km de pistes répartis sur deux versants et sa connexion directe au domaine des 3 Vallées maintiennent une demande locative structurelle que peu de stations de Savoie peuvent revendiquer.
L’achat d’un appartement aux Menuires reste pertinent à condition de ne plus raisonner uniquement en rendement brut. Le classement du meublé, l’état de la copropriété et le positionnement dans la station pèsent désormais autant que le prix d’achat dans l’équation finale.
