Depuis le 1er janvier 2023, la location de logements classés G+, c’est-à-dire affichant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an, est interdite. Cette restriction cible principalement les passoires thermiques, mais d’autres échéances s’ajoutent progressivement pour les biens classés F et G.
Certaines exceptions subsistent, notamment pour les logements meublés touristiques ou ceux situés en copropriété sous certaines conditions. Des dérogations sont aussi prévues en cas d’impossibilité technique de réaliser les travaux requis. Ces règles redéfinissent les conditions de mise en location et imposent de nouvelles obligations aux propriétaires.
DPE et interdiction de location : ce que dit la loi aujourd’hui
Le marché locatif vient de franchir un seuil. Depuis le 1er janvier 2023, tout logement dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m² par an, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), sort du jeu. Plus question de louer ces passoires thermiques classées G+, ni en vide, ni en meublé. La règle est stricte. Impossible d’échapper à la mention de la classe énergétique sur une annonce : proposer un bien sans afficher son DPE relève désormais de l’exception, pas de la norme. Cette exigence force le rythme des rénovations, tout en protégeant les locataires d’une facture énergétique démesurée.
Le texte ne laisse rien au hasard et structure sa montée en puissance. Voici les prochaines étapes déjà inscrites dans la loi :
- La classe G (hors G+) sera à son tour concernée à partir de 2025.
- Les logements classés F suivront en 2028.
À présent, la performance énergétique d’un logement pèse autant que son adresse ou sa surface. Les propriétaires bailleurs doivent revoir leur stratégie : chaque nouvelle mise en location impose de rendre des comptes sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Pour beaucoup, ce virage réglementaire bouleverse la valeur des biens et la façon d’envisager son patrimoine immobilier.
Quels logements sont concernés par les nouvelles restrictions ?
Ces nouvelles règles ne laissent aucun doute : une part du parc locatif français se retrouve d’office sur la touche. Sont concernés les logements dont le DPE affiche une consommation supérieure à 450 kWh/m² d’énergie finale, autrement dit, les fameux G+, que l’on retrouve aussi bien au centre-ville qu’à la campagne. Appartements exigus, grandes maisons mal isolées : le couperet tombe si l’étiquette énergétique ne suit pas.
La mesure vise l’ensemble des résidences principales, qu’elles soient louées vides ou meublées, ainsi que les biens en copropriété dès lors que leur performance énergétique ne franchit pas le seuil légal. Les logements classés F et G verront leur accès au marché locatif restreint à partir de 2025 et 2028, selon un calendrier déjà fixé.
Il existe cependant quelques cas particuliers. Certains biens restent en dehors du champ d’application, comme les locaux sans consommation mesurable (dpe vierge ou non valide), typiquement des bâtisses sans chauffage fixe ou certains ateliers. Mais ces exceptions sont rares et la pression réglementaire s’étend peu à peu à tout le secteur.
Désormais, la classe énergétique ne se résume plus à une simple mention. Elle s’impose comme une donnée structurante : lors de la visite, dans l’annonce, au moment de signer. La consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre deviennent les nouveaux critères d’entrée pour tout logement à louer.
Calendrier des interdictions : à quelles dates ne pourra-t-on plus louer certains biens ?
Le marché locatif a entamé sa transformation dès le 1er janvier 2023. Les logements les plus énergivores, ceux qui dépassent les 450 kWh/m² par an, ont immédiatement perdu leur place sur le marché. Cette première vague cible surtout les passoires thermiques estampillées G+ par le DPE.
Pour y voir plus clair, voici les échéances majeures à retenir :
- 2023 : fin de la location pour tout bien au-delà de 450 kWh/m²/an.
- 2025 : interdiction d’offrir à la location un logement classé G.
- 2028 : même sort pour les logements classés F, qui ne pourront plus être mis en location.
- 2034 : ce sera au tour des biens classés E d’être exclus, renforçant la pression sur la nécessité de rénover.
En quelques années, la classe énergétique s’est imposée comme un impératif. Les propriétaires doivent anticiper, et vite. La dynamique s’accélère, l’étau se resserre sur les logements anciens ou mal isolés. Les acteurs de l’immobilier le constatent chaque jour : la performance énergétique est désormais un passage obligé pour toute stratégie locative.
Exceptions, solutions et démarches pour les propriétaires face aux obligations DPE
Le cadre légal prévoit malgré tout quelques respirations. Certains biens échappent à la nouvelle donne : logements loués moins de 4 mois par an, bâtiments classés dpe vierge faute de consommation mesurable (par exemple, sans chauffage fixe), ou encore édifices classés patrimoine lorsque la rénovation risquerait d’en altérer la valeur. Ces situations restent cependant marginales et ne changent pas la tendance de fond.
Devant l’interdiction de louer, le choix s’impose : vendre, ou passer par la case travaux. Isolation, système de chauffage, fenêtres performantes : la rénovation énergétique redevient un passage obligé pour espérer remonter dans la grille du DPE et retrouver la possibilité de louer. Un audit énergétique permet d’identifier les points faibles du logement et d’établir les priorités.
Pour financer ces travaux, plusieurs dispositifs existent. Voici les principales aides mobilisables :
- MaPrimeRénov’ pour alléger le coût des rénovations énergétiques
- L’éco-prêt à taux zéro
- Les certificats d’économies d’énergie
- Des subventions locales, parfois proposées par les collectivités, sous certaines conditions
Reste à anticiper les délais : la demande explose, les professionnels qualifiés ne manquent pas d’occupations. Après travaux, la règle veut que le DPE soit mis à jour. La version actuelle, désormais opposable, devient obligatoire à chaque nouvelle mise en location. Les propriétaires avisés prennent les devants : ils s’informent, sollicitent plusieurs devis, comparent les options avant d’agir. La performance énergétique, hier un détail, devient la norme du marché locatif. Pour ceux qui sauront s’adapter, le chemin reste ouvert.
