L’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE reste inscrit dans de nombreux baux commerciaux signés avant 2014. Sa valeur a atteint 2 084 au premier trimestre 2026, confirmant une dynamique haussière plus marquée que celle de l’ILC ou de l’ILAT sur la même période. Pour les locataires et bailleurs concernés, comprendre le fonctionnement de cet indice permet d’anticiper les révisions de loyer plutôt que de les subir.
Trimestre de référence et trimestre de publication : la confusion qui fausse vos calculs
L’une des erreurs les plus fréquentes dans l’utilisation de l’ICC concerne la distinction entre le trimestre de référence et le trimestre de publication. L’INSEE calcule l’indice sur un trimestre donné, mais le publie plusieurs mois après.
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Un bail qui mentionne « l’ICC du deuxième trimestre » fait référence à la période d’observation, pas à la date où le chiffre paraît au Journal officiel. Utiliser la mauvaise valeur, celle du trimestre de publication au lieu du trimestre de référence, décale le calcul et peut générer un trop-perçu ou un manque à gagner sur plusieurs années.
Vérifiez systématiquement quel trimestre votre clause d’indexation désigne. La page officielle de l’INSEE (série 000008630) permet de retrouver chaque valeur trimestrielle avec sa date de référence précise. Croiser cette donnée avec la date anniversaire de votre bail évite les approximations.
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Formule de révision du loyer avec l’ICC : appliquer la clause d’indexation
La formule de révision par l’ICC suit le même principe que celle de l’IRL ou de l’ILC. Elle repose sur le rapport entre deux valeurs de l’indice séparées d’un an :
Nouveau loyer = loyer en cours × (ICC du trimestre de référence N / ICC du trimestre de référence N-1).
Ce calcul s’applique à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par la clause d’indexation. Si votre bail fixe la révision au premier trimestre et que l’ICC de ce trimestre n’est pas encore publié, il faut attendre sa parution pour effectuer le calcul. Appliquer un indice provisoire ou estimé n’a aucune valeur contractuelle.
Un point de vigilance sur la variation cumulée
L’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit qu’une révision judiciaire du loyer peut être demandée lorsque le jeu de la clause d’indexation entraîne une hausse ou une baisse de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé. Ce seuil de 25 % reste rarement atteint sur un seul cycle triennal, mais l’accumulation de hausses successives peut y conduire sur des baux anciens indexés sur l’ICC.
La loi Pinel a ajouté un garde-fou : la variation annuelle ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente, même si l’indice justifierait davantage. Ce plafonnement s’applique lors du renouvellement du bail commercial, pas lors de l’indexation annuelle classique.
ICC, ILC ou ILAT : quel indice dans quel bail commercial
L’ICC mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation. Il ne reflète donc pas directement le coût d’occupation d’un local commercial. C’est pour cette raison que l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ont été créés et sont devenus les indices de référence pour les baux signés depuis 2014.
- L’ILC s’applique aux baux commerciaux classiques (commerces, artisans). Il intègre l’ICC, l’indice des prix à la consommation et le chiffre d’affaires du commerce de détail.
- L’ILAT concerne les activités tertiaires (bureaux, professions libérales). Sa composition inclut aussi l’ICC, mais pondéré différemment.
- L’ICC seul reste utilisable uniquement dans les baux qui y font explicitement référence, souvent signés avant la généralisation de l’ILC et de l’ILAT.
Un bail ancien mentionnant l’ICC n’oblige pas à changer d’indice en cours de contrat. La modification ne peut intervenir que d’un commun accord entre les parties ou lors du renouvellement. En revanche, lors d’un renouvellement, privilégier l’ILC ou l’ILAT rend les révisions plus prévisibles, car ces indices composites lissent les variations brutales que l’ICC peut connaître.
Tendance haussière de l’ICC en 2025-2026 : ce que les bailleurs doivent surveiller
L’ICC a repris une trajectoire ascendante nette depuis 2025. À 2 084 au premier trimestre 2026, il progresse plus vite que l’ILC et l’ILAT sur la même période. Pour les baux encore indexés sur cet indice, cela signifie des révisions de loyer potentiellement plus élevées que si le bail était indexé sur un indice composite.
Cette dynamique s’explique par la hausse des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre), qui se répercute directement sur l’ICC. Les locataires concernés ont intérêt à anticiper cette hausse dans leur trésorerie plutôt que de la découvrir à la date anniversaire du bail.
Faut-il renégocier la clause d’indexation ?
Pour un locataire dont le bail arrive à renouvellement dans les prochains trimestres, négocier le passage à l’ILC ou l’ILAT peut limiter l’exposition aux pics de l’ICC. Le bailleur, à l’inverse, peut avoir intérêt à conserver l’ICC si la tendance haussière se confirme.
Les données disponibles ne permettent pas de prévoir si cette hausse se maintiendra au-delà de 2026. Les coûts de construction dépendent de facteurs multiples (prix de l’énergie, disponibilité des matériaux, réglementation thermique) dont l’évolution reste incertaine.
- Consultez la valeur de l’ICC sur le site de l’INSEE avant chaque date anniversaire de bail.
- Comparez la variation annuelle de l’ICC avec celle de l’ILC et de l’ILAT pour mesurer l’écart.
- En cas de renouvellement, évaluez avec votre conseil juridique l’opportunité d’un changement d’indice.
L’ICC reste un outil de calcul fiable à condition de l’utiliser avec le bon trimestre de référence et de connaître ses limites. Sa base 100 fixée au quatrième trimestre 1953 en fait un repère historique, mais sa volatilité plus forte que celle des indices composites le rend moins adapté aux baux commerciaux modernes. Pour les contrats qui y sont encore liés, la meilleure anticipation reste une veille trimestrielle rigoureuse sur les publications de l’INSEE.
