L’ILAT du 3ème trimestre 2026 n’est pas encore publié par l’INSEE, mais la trajectoire des derniers trimestres dessine déjà un cadre précis pour les preneurs et bailleurs de baux tertiaires. Depuis fin 2024, l’indice des loyers des activités tertiaires affiche des variations annuelles proches de zéro, avec un passage en territoire légèrement négatif au T4 2025.
Pour un bail dont la clause d’indexation vise le T3 2026, cette quasi-stagnation change la donne au moment de négocier le loyer facial et les conditions annexes.
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Écart ILAT et ILC début 2026 : deux indices, deux directions
Le choix de l’indice dans un bail tertiaire ne se limite pas à une question juridique. Depuis 2025, l’ILAT et l’ILC évoluent dans des directions opposées, ce qui produit des effets concrets sur le montant révisé du loyer.
L’ILAT affiche une quasi-stagnation tandis que l’ILC recule sur un an. Pour un preneur qui signe un bail tertiaire indexé sur l’ILAT, cette divergence fournit un levier concret de négociation. Si l’activité exercée permettait juridiquement l’un ou l’autre indice, le choix de l’ILC aboutirait aujourd’hui à une révision plus favorable au locataire.
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En revanche, un bailleur qui rédige la clause d’indexation a tout intérêt à vérifier que l’indice retenu correspond strictement à l’activité du preneur, faute de quoi la clause pourrait être contestée. L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier encadre cette répartition entre activités commerciales (ILC) et activités tertiaires hors commerce (ILAT).
Clause d’indexation du bail tertiaire : les pièges à vérifier avant signature
La stagnation de l’ILAT rend chaque détail de la clause d’indexation plus sensible. Quand l’indice progressait de plusieurs points par an, une erreur de trimestre de référence ou une formulation ambiguë pesait moins lourd en proportion. Avec une variation proche de zéro, une erreur d’un seul trimestre peut inverser le sens de la révision.
Les points à contrôler dans la clause avant de signer :
- Le trimestre de référence mentionné dans le bail doit correspondre à un indice publié par l’INSEE au moment de la première révision. Un décalage entre la date anniversaire du bail et le trimestre choisi crée un flou exploitable par l’une ou l’autre partie.
- La formule de calcul doit reprendre la structure standard (loyer en cours multiplié par le nouvel indice, divisé par l’ancien indice). Toute variante qui ajoute un plancher ou un mécanisme de rattrapage mérite d’être lue comme une clause potentiellement abusive.
- L’indice nommé dans le bail doit correspondre à l’activité réellement exercée. Un cabinet de conseil indexé par erreur sur l’ILC, ou un commerce indexé sur l’ILAT, expose les deux parties à une contestation ultérieure, avec possibilité de récupérer un trop-payé sur plusieurs années.
- La périodicité de révision (annuelle, triennale) et la date de prise d’effet doivent figurer sans ambiguïté. Une clause qui mentionne « l’indice du trimestre précédant la date anniversaire » sans préciser lequel ouvre la porte à un litige.
Révision triennale et loyer quasi stable : ce que change la stagnation de l’ILAT
Pour les baux en cours dont la révision triennale tombe en 2026, la révision indexée aboutit fréquemment à un loyer quasi stable. La variation cumulée de l’ILAT sur les trois dernières années reste positive, mais nettement inférieure à ce qu’elle était lors des révisions triennales de 2023 ou 2024, quand l’indice dépassait les 5 % de hausse annuelle.
Cette configuration modifie la stratégie de négociation. Un preneur qui renouvelle ou signe un nouveau bail en 2026 ne subit plus la pression haussière des années précédentes. Le loyer facial proposé par le bailleur peut difficilement être justifié par une indexation dynamique si l’indice de référence stagne.
À l’inverse, un bailleur qui anticipe une reprise de l’inflation pourrait chercher à inclure des mécanismes de rattrapage ou des paliers minimaux dans la clause d’indexation. Toute clause prévoyant un plancher de révision doit être examinée avec attention, car la jurisprudence tend à considérer comme non écrites les clauses d’indexation qui ne jouent que dans un sens.
Loyer facial et franchises : les marges de négociation réelles
La stagnation de l’ILAT ne se traduit pas uniquement dans la mécanique de révision. Elle pèse aussi sur le niveau de loyer acceptable au démarrage du bail. Un preneur peut argumenter que, dans un environnement où l’indexation ne compense plus l’inflation résiduelle pour le bailleur, le loyer facial initial doit intégrer cette donnée.
Les franchises de loyer (mois gratuits en début de bail) deviennent un outil de négociation plus courant quand l’indice ne promet pas de hausse mécanique. Pour le bailleur, accorder une franchise revient à lisser le manque à gagner sur la durée du bail. Pour le preneur, c’est un avantage de trésorerie immédiat, souvent plus tangible qu’une clause d’indexation favorable.
Loi de simplification 2026 et baux commerciaux : une donnée supplémentaire
Plusieurs sources notariales signalent que la loi de simplification adoptée en 2026 modifie certaines dispositions applicables aux baux commerciaux. Sans entrer dans le détail de chaque mesure, les preneurs et bailleurs doivent vérifier si leur bail intègre les nouvelles dispositions avant de finaliser la signature.
Le contexte réglementaire de 2026 ajoute une couche de complexité à la rédaction des baux tertiaires. La combinaison d’un ILAT atone, d’un ILC en recul et d’évolutions législatives récentes impose une relecture attentive de chaque clause, y compris celles qui paraissaient standard il y a deux ans.
Le trimestre de référence choisi dans un bail signé en 2026 engagera bailleur et preneur pour plusieurs années. Avec un ILAT proche de zéro et un ILC négatif, la période actuelle avantage objectivement le preneur sur le terrain de l’indexation. Reste à savoir si le T3 2026, une fois publié, confirmera cette tendance ou amorcera un rebond que les données disponibles ne laissent pas encore entrevoir.
