Depuis 2023, certains bailleurs dont les loyers proviennent d’immeubles situés en France sont redevables d’une contribution spécifique, même sans y exercer d’activité commerciale. Contrairement à une idée répandue, la qualité d’assujetti ne dépend pas uniquement du statut professionnel du propriétaire, mais aussi de la nature du bien et de l’affectation des locaux.
Les dernières lois de finances ont modifié le périmètre des exonérations, brouillant la distinction entre personnes physiques et personnes morales. La qualification fiscale du revenu locatif s’en trouve bouleversée, avec des conséquences directes sur le calcul et le recouvrement de la cotisation.
À qui s’applique la cotisation foncière des entreprises sur les revenus locatifs ?
La redevabilité de la contribution sur les revenus locatifs ne se limite pas à une question de statut professionnel. Il faut s’attarder sur le profil du contribuable, la localisation de l’immeuble et la provenance des recettes. Le code général des impôts (CGI) ne laisse guère de zones d’ombre : la cotisation foncière des entreprises (CFE) cible toute personne, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société, qui tire régulièrement des revenus locatifs d’un bien immobilier français. L’administration fiscale distingue les assujettis selon plusieurs points, dont la domiciliation fiscale et le lieu où se concentre la vie familiale ou professionnelle.
Voici comment l’administration distingue les cas de figure :
- Les contribuables domiciliés en France, que leur foyer ou leur lieu de séjour principal s’y trouve, doivent déclarer l’ensemble des revenus provenant de France, y compris les loyers issus de biens immobiliers.
- Les personnes installées fiscalement hors de France se retrouvent concernées dès l’instant où elles perçoivent des revenus de source française grâce à la location de biens situés sur le territoire national.
Peu importe que la location soit liée à une activité principale ou non : l’imposition se fonde sur la perception effective des loyers. Ce n’est ni la nationalité ni le passeport qui déterminent l’assujettissement, mais bien la notion de foyer ou de centre d’intérêts. Un expatrié qui conserve son principal lieu de vie en France reste dans le viseur du fisc. Même logique pour les sociétés : qu’elles aient leur siège ici ou à l’étranger, si le bien se trouve en France, la CFE s’applique. Ce champ large permet aux services fiscaux de ratisser aussi bien les particuliers que les entreprises, résidents ou non, à partir du moment où la source du revenu est française.
Comprendre le calcul et les obligations déclaratives sans se perdre dans le jargon
Le calcul de la cotisation foncière des entreprises sur les revenus locatifs se veut clair : la base imposable correspond aux recettes nettes issues de la location, c’est-à-dire l’ensemble des loyers perçus, auxquels on soustrait les charges prévues par le code général des impôts. Il n’existe aucune distinction entre activité principale ou accessoire : toute activité professionnelle de location suppose une déclaration.
Le montant final varie selon la commune où se situe le bien. Chaque collectivité fixe son propre taux, ce qui explique les écarts parfois notables d’un territoire à l’autre. D’ailleurs, ces taux évoluent d’une année sur l’autre : les propriétaires doivent donc rester attentifs.
Pour s’y retrouver, chaque contribuable doit utiliser les formulaires adaptés à sa situation :
- Déclaration 2065 : pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
- Déclaration 2072 : réservée aux sociétés civiles immobilières qui ne sont pas assujetties à l’IS.
- Déclarations 2073 et 2582 : à utiliser selon le régime fiscal ou la nature de l’activité.
Les acomptes se règlent au milieu de l’année, et le solde intervient à la clôture de l’exercice. La moindre imprécision ou omission peut déclencher un rappel, voire des pénalités. Pour éviter toute déconvenue, trois réflexes : respecter les échéances, vérifier la cohérence des données et assurer la traçabilité des recettes. Dans certaines situations, un report d’imposition ou un crédit d’impôt peut s’appliquer, mais l’administration fait preuve de rigueur et n’accorde pas de largesses.
L’impact des dernières lois de finances : ce qui change pour les propriétaires et entreprises
Les récentes lois de finances ont profondément remodelé la contribution sur les revenus locatifs. Les textes, souvent techniques, redessinent les règles applicables aux propriétaires et aux sociétés. Désormais, la fiscalité des revenus issus de la location se précise, notamment pour les biens implantés en France, indépendamment du lieu de résidence du bailleur.
La réforme de la fiscalité des entreprises met l’accent sur le lien entre la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la localisation réelle du bien. Aujourd’hui, c’est l’adresse de l’immeuble qui détermine la commune d’imposition, réduisant l’intérêt des montages autour du siège social ou de la domiciliation administrative. Les EPCI à fiscalité propre (établissements publics de coopération intercommunale) bénéficient d’une part renforcée de la CFE, recentrant la collecte de l’impôt sur le territoire où la richesse immobilière se crée.
Voici les changements concrets apportés par ces ajustements :
- Les propriétaires vivant à l’étranger, mais disposant d’un centre d’intérêts en France ou d’un bien générant des revenus de source française, restent concernés par la CFE.
- La demande de plafonnement de la taxe foncière sur les propriétés bâties n’a pas été satisfaite. La révision des bases locatives, enclenchée en 2023, influence directement le montant à payer.
Dans les territoires tels que la Martinique, la Guadeloupe et la Guyane, des règles particulières s’appliquent, notamment en ce qui concerne les taux et les modalités de calcul. Pour autant, les démarches déclaratives restent obligatoires. Les évolutions de l’année d’imposition exigent une attention constante : propriétaires et entreprises doivent s’ajuster au fil des textes pour ne rien laisser passer sous le radar du fisc.
La fiscalité locative française avance par à-coups, au rythme des réformes : chaque changement impose de revisiter ses repères. Demain, qui sait jusqu’où l’imagination législative poussera la frontière entre propriétaires, entreprises et administration ?
